Assemblea Condominiale: Convocazione e Svolgimento

Il condominio dispone di due organi decisionali (sebbene non nell’accezione prettamente giuridica del termine ma piuttosto pratica): l’amministratore e l’assemblea. E’ l’articolo 1135 del c.c. a disciplinare nel dettaglio la composizione e il funzionamento dell’assemblea.

Tra le funzioni espressamente attribuite all’assemblea condominiale rientrano la nomina dell’amministratore, l’approvazione del preventivo per le spese del condominio e delle opere di manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda la convocazione l’assemblea si riunisce annualmente per le deliberazioni in via ordinaria (ex art 1135 c.c.). L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. Prevede, però, esplicitamente la possibilità di convocazioni straordinarie su richiesta di almeno due condomini (rappresentanti almeno un sesto del valore dell’immobile) o dell’amministratore. Tra la consegna dell’avviso di convocazione e la data fissata per la convocazione in prima istanza dell’assemblea devono trascorre almeno 5 giorni.

L’avviso non deve avere necessariamente una determinata forma (purché resti una prova scritta in caso di contestazione) ma deve essere inoltre completo di tutti gli elementi volti ad identificare luogo, tempo e oggetto dell’assemblea condominale (c.d. ordine del giorno). L’ordine del giorno è vincolante: eventuali deliberazioni eccedenti dall’elenco dettagliato sono annullabili. Non basta all’uopo inserire la voce conclusiva “varie ed eventuali” per autorizzare i presenti a deliberare su questioni non espressamente indicate nell’ordine del giorno.Se la prima convocazione è deserta (o non sono presenti di persona o per delega i proprietari che rappresentino 2/3 del valore dell’edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio), la seconda dovrà essere prevista non oltre dieci giorni. Il quorum richiesto per la validità dell’assemblea in seconda convocazione è di 1/3 dei condomini che rappresentino la proprietà o almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Tutte le deliberazioni sono trascritte dal segretario (scelto dal presidente di assemblea che a sua volta viene nominato tra i presenti a maggioranza) nel “verbale” che diventano così obbligatorie anche per i condomini assenti (purché approvate in prima istanza da almeno la maggioranza dei condomini intervenuti e che rappresentino comunque nel complesso almeno metà del valore dell’immobile e in seconda convocazione da almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell’edificio, espresso in tabelle millesimali) . Questo è il quorum di carattere generale ma, per decisioni di particolare importanza, il codice civile può prevederne altri più alti. Ad esempio in caso di “innovazioni” è richiesto il quorum speciale di due terzi del valore dell’edificio (benché in dottrina e giurisprudenza il concetto di innovazione non è interpretato in maniera univoca).

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