Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.
In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.
La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha inoltre dichiarato che, a partire dal 4 Febbraio 2008, sarà disponibile per tutti i clienti bancari una nuova procedura elettronica per la surrogazione, che renderà più semplice e certa l’operazione.
Per effetto di tali modifiche legislative, la surrogazione è praticamente diventata una sostituzione di mutuo a costo zero, anche se permane tuttora qualche dubbio interpretativo sul fatto che anche l’intervento del notaio, comunque necessario, e alcune altre spese non strettamente bancarie (ad es.: perizia e assicurazione) non debbano essere pagate dal cliente.
E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche.
Va peraltro ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, la nuova banca presso la quale il cliente vorrebbe trasferire il mutuo non è obbligata a dare la propria disponibilità per l’operazione.
Con entrambe le soluzioni (mutuo di sostituzione e surrogazione) si mantiene la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima casa.
Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l’importo del nuovo mutuo.