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Un tema sempre “caldo”, nel senso che fa litigare i condomini e induce una notevole quantità di contenzioso giudiziario, è il cortile e i suoi possibili utilizzi. Intanto, per un necessario inquadramento sistematico, va precisato che il cortile è “normalmente” condominiale: poiché infatti si tratta di un bene che tipicamente appare destinato a soddisfare esigenze comuni ed è espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c. tra i beni che si “presumono” comuni (nel senso che il contrario potrebbe solo risultare da un “titolo”, atto di acquisto o regolamento contrattuale), questa è certamente la situazione statisticamente più frequente. È però anche possibile che esso (o parte di esso) appartenga ad un unico condomino ovvero ad un ridotto numero di essi (il c.d. condominio parziale). L'uso del cortile, così come delle altre p arti comuni, è soggetto al rispetto dei limiti imposti dagli artt. 1102 (applicabile in materia condominiale in forza del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.) e 1120 c.c.: in particolare, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. A tal fine può anche apportarvi a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore suo godimento. Non devono quindi essere realizzate modificazioni che possano alterare o snaturare la destinazione originaria del bene comune e deve essere rispettato il pari godimento, anche soltanto potenziale, degli altri condomini.
Perché dunque un particolare uso posa definirsi illecito è quindi sufficiente il mancato rispetto dell'una o dell'altra condizione. A maggior ragione devono essere rispettati i limiti posti dall'art. 1120 c.c., che valgono per le innovazioni disposte dall'assemblea, e che sono quelli di non pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, di non alterarne il decoro architettonico e ancora, in senso analogo a quanto visto in precedenza, di non rendere parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Potremmo dire in proposito che la litigiosità in ambito endo-condominiale deriva spesso dall'ignoranza di tali regole (che, ove non vietano, permettono) mentre quella in sede giudiziale deriva dal fatto che si tratta –come spesso si riscontra in questa materia- di norme generiche, che richiedono un notevole “sforzo” interpretativo per applicarle alle multiformi ed eterogenee realtà concrete e che presentano quindi una notevole componente di aleatorietà. È quindi importante conoscere una casistica giurisprudenziale quanto più estesa possibile (anche se a volte può non essere del tutto affidabile). Senza pretese di esaustività annotiamo quindi che è stato considerato illegittimo: costruire autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, ovviamente da parte del singolo condomino, posto che l'assemblea può invece farlo a titolo di “innovazione” condominiale (con la maggioranza ed i limiti di cui all'art. 1120 c.c.); costruire una propria autorimessa su di una porzione di cortile in comproprietà condominiale; il parcheggio per lungo

periodo di tempo della autovettura di un condomino. È stata invece ritenuta legittima l'attività del singolo condomino che: abbia interrato nel sottosuolo una centrale termica; abbia interrato tubazioni o cavi; abbia aperto nuove luci o vedute sul cortile; abbia realizzato le c.d. “bocche di lupo” per arieggiare la propria cantina; abbia aperto varchi tra la sua proprietà esclusiva ed il cortile. Non è univoca invece la giurisprudenza per quanto riguarda la costruzione ex novo di balconi, ballatoi o generici sporti. Nonostante una recente sentenza di senso contrario riteniamo invece sostanzialmente univoca la giurisprudenza che vieta l'apertura di varchi tra il cortile comune e altra proprietà limitrofa (ma estranea al condominio) appartenente ad un condomino, atto che creerebbe, con il decorso ventennale dell'usucapione, una indebita servitù di passaggio dall'una all'altra pro prietà in danno degli altri condomini-comproprietari del cortile. Quanto, infine, alla possibilità di destinare il cortile a parcheggio di autovetture, andrà anzitutto verificato se il regolamento detti o meno disposizioni in merito.
Se non ne fa cenno, valgono le considerazioni che precedono, nel senso che il parcheggio o la sosta delle autovetture nel cortile devono intendersi leciti a condizione che non venga impedito l'analogo diritto degli altri condomini, regolamentabile da parte dell'assemblea. Illecito invece parcheggiare se il regolamento contrattuale lo vieta.

Avv. Davide Civallero
IRCAT